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房产典当:宏观调控下融资救急
  2006-10-18 17:51:03  文章来自:中山二手房网  阅读次数:3538 【字体: 】 【打印】 【关闭
银行信贷门槛提高,融资难度越来越大,为解决资金周转的燃眉之急,一些中小企业和个人客户开辟出一条新的融资之路——典当手中的房产。

“近期,我们的房产典当业务量逐步上升,占整个典当业务量的30%以上。据了解,有些典当行的房产业务已经占到50%以上,还有一些新成立的典当行干脆将房产典当当成了主营业务。”北京一家典当行的负责人近日向中国经济时报记者表示,房产典当正成为各大典当行一项非常有市场“前途”的业务。

个人业务量快速上升

虽然房产典当目前正成为各大典当行的主流业务,但是典当行并不像商场那样人头攒动。因此,当记者在调查了两家典当行后,终于在第三家典当行碰到了正在办理个人房产典当业务的小业主张旭。

“急需资金周转,向银行申请贷款速度太慢,向亲朋好友借钱不现实,一时间谁能马上拿出几十万元的现金救急,还好有房子可以典当。”张旭告诉记者,自己典当房产的目的就是为了短期融资。

经过记者再三追问才了解到,张旭在北京做服装生意,有三套房,此次拿出来典当的是位于西直门的一套一百多万元的房产,获得当金60万元,当期为三个月。“原本有两个月的时间就够了,但为了保险期间就把当期调整为三个月,这样时间更宽裕一些。”张旭说,如果以后有短期资金需要,还可以来典当房产,比较方便。

“来我们这里进行个人房产典当的比较多,大部分都是做生意的人,只要各种手续齐全、合法,两、三天内就可以放款。”北京市金保典当行副总经理胡波在接受本报记者采访时表示,到典当行通过抵押或者质押房产的方式换现,与向银行贷款相比,最大的优势就是方便灵活。

据了解,到典当行抵押或者质押房产,只要证明房产是全款房,并且准备好房产证、购房合同、购房发票、夫妇双方的身份证、户口本、结婚证等相应的材料、证明,然后签订借款合同协议、公证并做抵押登记,就可以拿到借款。

但是申请银行贷款就要复杂得多,一方面要提供更多的个人资料,例如收入证明、学历证明等,而且审查的时间比较长。另外,银行放贷还要了解资金用途,买房或买车要出具发票,典当行则不问贷款用途,比较灵活。“典当行业能够长驱直入房产业务,主要还是因为几番宏观调控抬高了银行信贷的门槛。”胡波表示。

银行抬高了门槛,而典当行却适当地放宽了限制。2005年上半年,商务部、公安部正式颁布施行新《典当管理办法》,重新设定了典当业的准入门槛,“冰封”已久的典当业重新“解冻”。根据商务部报批的数据显示,2005年首批批准新增典当行451户,全行业注册资本达到95亿元。

快速发展的典当行业急需新的业务来发展,而房产无疑是最稳妥安全的产品。“相比于珠宝等产品而言,固定资产是不会转移、磨损、丢失的。同时,高额的利息又可以抵消一部分跌价风险。”上海博海拍卖公司房产部奚永良公开表示。

北京市典当行业协会会长郭金山介绍说:目前北京典当行业整体上房地产业务已占到一半以上,而且新的典当行中房地产业务所占业务比例更高,有些甚至达到80%。有消息表示,北京人通过典当行“以房换款”如今一年就能超过10亿元。

而根据天津、杭州等地典当协会的估算,房地产典当已占到总典当业务的50%-70%。上海市典当行业协会会长吴贤达表示:“房产典当已经占上海所有典当业务的50%以上。”房产典当正逐渐走红。

中小企业的融资新渠道

“事实上,在个人业务快速增长之前,典当行有关房产典当业务的主要客户是中小企业。”胡波告诉记者,这些中小企业中有些就是开发商,有些则是将企业的房产进行典当,他们一个共同的特点就是资金短缺。根据中国典当行业协会相关统计,2005年以来,中小企业典当融资的比重达到了70%,比上年同期起码增加了半数以上。

“一般来我们这里典当房产的,都是小企业主。”北京市阜昌典当行经理双美玲向记者表示,房子是仅有的获得高额当金的财产之一,所以这些小企业主首先会想到通过典当房产来融资。“此前还有一些开发商把一期的房子当了,向典当行借钱做二期,从而实现滚动开发。”一位典当行工作人员告诉记者,一些中小开发商就是用这种方式进行短期融资。

记者经过调查发现,一些成立时间较长的典当行在经营房产典当业务时,只针对商品房进行典当。而一些新成立的典当行的经营业务不仅有房子,还有钢材、水泥等建筑材料。

据典当行的工作人员介绍,部分有在建项目的房产公司或者建筑公司如果出现资金问题,可以借此进行周转;另外,即使建材被“绝当”(是指当期期满后没有续当也没有赎当,进入法律程序被拍卖),也能以比较低的价格转让给其他房产、建筑公司,典当行的利润也是可以保证的。

虽然房产典当业务被各大典当行追棒为重要业务,但是,有些典当行却明确表示不做土地的典当、写字楼和酒店的典当。“如果土地出现了死当,将给典当行的后续经营带来麻烦,毕竟典当行不是靠经营死当物品来获利的。”双美玲说,商品房产权关系明确,而且在办理抵押登记的时候有建委、房管局帮忙把关,所以风险相对较小。

但是,其他产权关系不清晰或当金要求高的物品,会给典当行带来很大的风险。在目前尚没有有效风险控制手段的条件下,很多典当行采取了“相物+相人”的经营手法。几百万元、上千万元的生意,做砸一笔就会导致整个典当行的危机。所以,很多典当行都只接抵押物牢靠的业务。

“同时,典当行业的特点决定了房产开发方面的融资不可能依靠典当行。”一位典当行业人士告诉记者,典当行放款总额有限。

根据《典当管理办法》规定,对于注册资本不足1000万元的典当行,房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的,房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。因此,从典当行融到的资金数额不会太大,无法满足房地产开发方面的资金需求。与此同时,房产开发需要有较长周期的贷款需求,选择典当行按月息3.2%计算,显然是超出了合理的成本承受范围。

救急不救穷

虽然房产典当可以快速融资,但是,用房地产作抵押不是说用得越多越好。北京金保典当行副总经理胡波在接受记者采访时一再强调,房产典当作为临时周转可以,时间长了典当者的成本会很高。“房产典当,救急不救穷。”

按照规定,房产典当的当期在1个月到6个月之内,超过6个月可以办理续当,续当的时间最多不超过6个月。按目前的行情,典当者每月需向典当行支付有关当金2.7%的综合费率,加上0.5%的当金利息,月成本为当金的3.2%。并且所获得的当金不超过典当行对当品评估价的60%。

他说,如果一套房子的当金是100万元,那么用户每个月要支出32000元,短期内还行,如果真要缴上半年的综合服务费,确实有些吃不消。所以,如果把房产典当作为短期投资的资金来源,要选择“短、平、快”的项目,在典当之前应该有相当的盈利把握,在尽可能短的期限内将房产赎回。

因为典当毕竟不同于银行贷款,银行贷款的期限长,利率也低。如果没有及时续当,也无法支付典当行的相关费用,房产过了当期就会成为绝当物品,按照协议要进入相应的法律程序,进行拍卖。拍卖所得的款项,在支付完典当行的当金和服务费以外的多余部分,归还典当者。

“但是,并不是什么房子都能进行典当。”一位典当行的负责人介绍,“有两类房屋是不能典当的,一类是期房,如果还在按揭的过程中,房屋的所有权还没有完全归于个人,不能进行典当;另一类是5年以内的经济适用房,因为在5年以内无法上市交易,所以也是不能典当的。”另外,如果是夫妻双方共有的房产,一方不能单独进行典当,在典当过程中需要携带结婚证,夫妻双方共同在场签字才能生效。

房产典当有其存在的市场需求,“典当行与银行是互补的关系,两者的侧重点各不相同。银行主要是做长期和大额的业务,小额和短期拆借到典当行是不错的选择。”郭金山表示。

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