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金融稳定报告公布 银行争抢个人房贷埋下新隐患
  2006-11-11 11:39:51  文章来自:中山二手房网  阅读次数:3088 【字体: 】 【打印】 【关闭
10月30日,中国人民银行公布《中国金融稳定报告(2006)》,报告在肯定了中国目前金融体系稳定性明显增强、中国金融总体稳定的同时,还指出了目前维护金融稳定工作需要关注的重点内容,其中经济结构性矛盾被作为中国经济的突出问题之一。 

  报告认为,中国经济的突出问题是经济结构性矛盾,主要表现为固定资产投资增长过快、消费不足和国际收支不平衡。经济结构性矛盾不利于经济持续较快增长,导致流动性过多,潜在通货膨胀压力增大,资产价格上涨,银行信贷风险增大,经济金融体系的系统性风险增加。 


  银行倾斜个贷业务 


  统计资料显示,1998年之后,中国的房地产开发贷款和个人住房抵押贷款都以超常规的速度增长,房地产开发贷款的年平均增长速度超过25%,而住房抵押贷款的增长速度则超过50%。开发贷款以及住房抵押贷款比例的上涨,除了中国房地产开发行业融资渠道的单一之外,还有商业银行本身对于房地产信贷业务的依赖。 


  “住房金融业已经发挥了良好的发展趋势,其收益率在其他金融品种之首,住房金融业为银行创造效益发挥了重要的作用。”中国建设银行副行长范一飞表示,房屋是高价值的商品,购买住房在个人消费中占有极高的比重,因此,个人住房抵押贷款的收入高且稳定。同时,由于个人住房抵押贷款期限比较长,客户和银行之间还可保持持久的业务往来。 


  与此同时,中国农业银行个贷处的负责人也表示,个人住房抵押贷款之所以成为商业银行之间竞争最激烈的业务,是由于这块业务为比较优质的资产。这块被银行普遍看好,并且积极发展的优良资产业务,其优良之处还应归结于其低风险、高收益。 


  中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立分析,在符合风险与收益对等的原则下,低风险的贷款,利率也应该较低,即在利率市场化的情况下,个人住房按揭贷款的风险比其他贷款的风险小,贷款利率应该比其他贷款低。然而,我国利率市场化还不成熟,住房按揭贷款与公司贷款的利率基本相同,因此造成了收益与风险脱节,这也是房地产金融快速扩张的制度性原因。 


  此外,2004年之后,中国的银行业开始实施资本充足率需达到8%的管理要求,而此时的中国银行业的资本充足率普遍不足8%。对于银行而言,低风险的业务主要有两类,一类是政府债券,另外一类就是个人住房抵押贷款。在此背景下,几乎所有的银行都将个人住房抵押贷款作为业务调整的战略重点来发展。 


  随着个人住房抵押贷款在商业银行贷款业务中的比重不断上升,其最初发展阶段表现出来的低风险优势,也开始变得模糊。业内人士指出,商业银行为了争抢个人住房抵押贷款业务,不断降低门槛,这有可能埋下新的隐患,加大金融风险。 


  专家指出,在特定的金融市场环境下,个人房贷从严格意义上不仅不是一个真正低风险的金融产品,而且当前商业银行个人房贷所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。因为一旦房地产市场崩盘,银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现。 


  市场带来警告信息 


  从许多国家的经验来看,房地产业很容易成为银行界金融风险的一个隐患。东南亚危机中,许多银行就是因为受房地产业的拖累而破产。众多的业内人士、金融专家其实早已看到商业银行在房地产信贷业务环节上潜在的风险,但此次央行正式地发出警告的信号,更多的根源还是近期市场所呈现出的事实反应。 


  国家发改委、国家统计局11月1日联合发布的调查结果显示,今年三季度上海成为全国房屋销售价格惟一下降的城市,同比下降1.1%;在新建商品房价格下降的两个城市中,上海跌幅最大,同比下跌2.3%。事实上,自今年宏观调控以来,上海房价下跌的比例被一度热议,甚至出现过上海房价下降10%的数据。然而,无论上海的房价下跌了多少,市场已经开始呈现房价浮动的信号。 


  还是在上海,牵涉到资金1.26亿元的循环贷款一百余套房屋的事件以及社保基金用于贷款的案例,都暴露了银行内部监管的漏洞以及房地产贷款业务中某些环节的弊端,给予投机炒房者可乘之机。类似的情况,带给银行自身的是大笔不良资产的产生以及信贷风险的不可控。 


  上海的房地产市场是中国房地产市场先行的地区,也预示着中国房地产市场接下来可能会出现的情况。对于上海,央行上海总部于2006年8月30日发布了《上海金融稳定报告》,报告认为,上海房地产业发展对银行贷款依存度较高,房地产市场波动直接影响金融资产价格和贷款质量。去年上海房地产市场出现降温态势,需要关注因抵押物贬值而产生的个人住房贷款风险。 


  此刻,央行《中国金融稳定报告(2006)》同样指出,房地产市场的调整将分别影响到投资和消费,进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。当前房地产市场前景尚不明朗,如果房价出现较大幅度下跌,银行自身持有的房地产抵押价值会降低,冲抵银行自有资本,银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放,推动房价更大幅度的下降。 


  据统计,截至2005年末,16家商业银行共对房地产企业贷款余额10291亿元,比上年增加390亿元。其中,个人住房抵押贷款占个人消费贷款的90%以上,截至2005年末,个人消费贷款不良率为2.55%,比上年上升0.75个百分点。房地产企业不良贷款率为8.9%,比上年下降2.19个百分点。 


  针对个人消费贷款不良率的上升,央行报告提出警示,在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下,需关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险。由于房地产贷款占比较高,在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下,房价下跌可能使房地产市场波动风险高度集中于银行体系,导致从事房地产金融业务的银行出现呆坏账。 


  对于带有警告信号的市场,范一飞认为还存在积极一面的影响:“虽然一些宏观调控措施出台以后,房地产项目的销售进度可能受到影响,进而影响到企业资金的回笼,但这对提高银行的风险防范意识是有利的。”他认为,在这种市场环境下,商业银行如何识别贷款的风险,如何提高管理水平,如何通过创新提高市场竞争力,显得尤为重要。

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