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租客不迁出,买家入住难
  2007-2-1 0:43:10  文章来自:广州二手房网  阅读次数:7715 【字体: 】 【打印】 【关闭
有业主认为房子是自己的,什么时候租给人,什么时候卖出去都是自己说了算,没什么顾虑。但其实不然,房子一旦租出去,就要受一定的约束和监管,请看以下一个案例:

事件回放:
何小姐和父母一起居住,她家除了自住的一套房外,还有天河南一套房改房用于出租。2004年8月份,何小姐有了出国留学的打算,其父母为成全女儿的心愿,决定将房改房出售,以筹集女儿留学的资金。
     
何家考虑到卖楼需要一段时间,所以不想太早通知租客肖先生,想等事情落实后才知会他。何小姐委托了一间地产中介公司帮忙物色买家,出乎意料的是,不出两星期,中介就为她觅得买家骆先生。接着趁租客不在家的一天,何小姐带骆先生看了楼。骆先生对该物业布局、周边环境等可谓一见钟情,于是开出很有吸引力的价钱35万,一心想快点成交,以便装修布置为结婚新居。何家亦认为价钱极 “笋”,马上就和骆先生签约成交。此时何家觉得时机已成熟,就通知租客肖先生,请其尽快迁走。肖先生其实也算是个 “老租客”,他一家在此处已安居了二年多,和房东一向关系良好,且当初和何家签订的三年租约还未到期,怎么也想不到突如其来被 “逼迁”。他怪责何家人有了售楼计划也不及早通知他,而且他也有可能在租约期满后向何家购买物业。现在让他在短时间内迁出,他怎么能马上找到地方搬呢?况且,租约还未到期,何家理应该对租户作出经济补偿。
     
何小姐一家真是心急如焚,因为已和骆生签了买卖合同,合同约定在收首期的当天就要交楼给骆先生,但现在租客不肯搬走,那到时怎样向买家交待呢?何小姐只能向中介求助,经中介协商,租客肖先生同意若得到1万元的补偿,他愿意迁出。何小姐答应在收到首期款后,立即补偿给他。

买家申请贷款的手续办妥后,很快就到了递件付首期的日子,买家骆先生亦获悉房子还被租客占着,出于安全的考虑,他将首期款交予中介公司代保管,并委托中介公司:按合同等业主交楼给他时,方可以将首期款过给业主。但另一方面,何小姐以未收到首期款,没钱补偿给租户为由,要求中介先放款给她。中介公司当然也不敢贸然放款,只能从中调庭。双方就这样拉锯着,令交易无法进行下去。

拆招实用tips:
     此案例的关键问题是业主出售房子,但没有提早通知租客,令租客有理由不肯搬走,进而导致业主无法将物业交付买家使用。
    
 根据《〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人;出租人在同等条件下,享有优先购买权;承租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
     
也就是说,当业主有了出售房屋的计划后,应及早通知租客(最好以书面形式),让租客可以有充足时间寻找合适的地方搬迁。而不应该为了多赚一点租金,非要等到房子须交付新业主时才通知租客搬走。另外,如果承租人有意购买该房屋,并且开出和第三人一样的购买条件,那么承租人应享有优先购买权。所以业主最好让租客书面回复表示放弃购买房屋,以便日后若发生纠纷时作证明。对于在合约租期内物业要出售、且新业主不会和租客续约的情况,原业主应对租客作适当经济赔偿(按当初租赁合同约定的违约金金额赔偿)。
    
 在本案中,何小姐在完全没知会承租人的情况下就将房子售给第三人是违规操作,通过法律途径解决的话只会吃亏,最好的方法就是尽快自行和租户协商好,给予合理的经济补偿让其迁走,买卖交易才能进行下去。

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